利率由LPR与加点数一起决议 批量调整后有四种状况 存量房贷利率降至最低还需等候
“我的房贷利率总算降了！”10月25日刚过零点，不少网友就兴奋地在交际途径共享自己房贷利率下调的喜讯。依据中国人民银行和各家商业银行此前发布的公告，大部分存量房贷利率昨日进行批量调整，只要少部分中小银行调整时刻略晚，但整体应在10月31日前悉数完结。调整之后，除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷，其他契合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。假如借款人的存量房贷利率现已低于这一水平，将不会进行调整。
依据公告，银即将经过短信奉告客户利率调整成果，客户也可经过手机银行、微信小程序、官方客服、营业网点等线上和线下途径查询。
调整后会有四种不同利率
“为什么我调完后是3.90%，我搭档却是3.65%？”“不该该是3.30%吗，为什么我仍是3.55%？”在共享了自己下调后的最新利率后，不少网友发现，我们的利率并不相同。10月21日出炉的最新5年期以上LPR为3.60%，减30BP就应该是3.30%，但我们调整后的利率各不相同，这究竟是怎么回事？
多家商业银行的有关人士表明，现在大部分存量房贷都是起浮利率，利率由LPR与加点数一起决议，重定价周期一般为一年。重定价日一般分为两种状况，第一种是每年的1月1日；另一种是借款放款日对应的每年对月对日。重定价日调整时，依据的是前一日的LPR。昨日的调整只触及加点数，但每个人的重定价日或许不相同，由此对应的LPR也或许不同。因而，尽管加点数都是-30BP，但调整后的利率或许存在差异。
据了解，此次调整前，5年期LPR本年已调整了三次，2月20日从4.20%降至3.95%，7月22日从3.95%降至3.85%，10月21日从3.85%降至3.60%。所以，存量房贷客户选用的LPR值有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四种或许。因而昨日批量调整后的存量房贷利率会有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四种状况。
详细来看，重定价日为2024年10月22日至10月25日的，昨日调整后利率能降至3.30%（对应的LPR为3.60%）；重定价日为2024年10月26日至2025年2月20日的，调整后的利率为3.90%（对应的LPR为4.20%）；重定价日为2025年2月21日至7月22日的，调整后的利率为3.65%（对应的LPR为3.95%）；重定价日为2025年7月23日至10月21日的，调整后的利率为3.55%（对应的LPR为3.85%）。
下个重定价日时利率均可降至最低
尽管昨日下调后的最新利率不相同，但到下一个重定价日时（假定期间LPR不变），我们的存量房贷利率都将降至同一水平：3.30%。简而言之，要想降至3.30%的水平，需求经过两步，第一步是10月25日这次一致批量下调，把我们的加点数一致降为-30BP，可是各自的LPR不变；第二步，到了每个人的重定价日时，再依据前一天的LPR调整。假如5年期以上LPR尔后都保持在3.60%的水平，那么下次重定价时，存量房贷利率都会变为3.30%。
假如在昨日批量调整前，现已依照最新LPR进行过一次重定价的存量房贷，能够经过加点的改变，利率直接降至3.30%。可是这样的幸运儿比较少，由于他们的重定价日有必要是10月22日、23日、24日和25日这四天。
据了解，现在许多存量房房贷客户的重定价日是1月1日，这些客户的利率也是会先调整为3.90%，下一年元旦时才会降为3.30%（假如年内LPR不变）。
新完结“固转浮”客户可直降至3.30%
需求提示的是，还有一类存量房贷昨日调整后利率也能够直降至3.30%。那就是最近刚完结固定/基准利率定价转化为起浮利率定价的存量房贷。
依据多家银行10月中旬发布的公告，“固转浮”可在线上处理，但要在银行规则的时刻期限内完结，才干参加此次一致批量调整。各家银行发布的请求截止时刻有所不同，如建行客户需在10月23日（含）前，自动请求固定利率转起浮利率；农行需在10月22日（不含）前提出请求。“固转浮”的操作比较简单，全程线上自助处理，有些银行可实时收效。
“固转浮”客户假如在10月25日之前现现已过银行审阅，就能够参加批量调整，并一步到位降至3.30%。假如25日前还没有完结审阅，或许错过了此前处理的时限，后续也能够随时请求，在银行批阅经往后能够立刻调整。
“我们快去改，手机银行就能办。”王女士10月22日在手机银行上请求转化为起浮利率，一键搞定。此前她的利率是4.165%，改完后是LPR+56.5BP。昨日上午，王女士发现利率已变为LPR-30BP，直接降为3.30%，“月供能少140多元，非常高兴。”
需求提示我们的是，“固转浮”存量房贷假如是在10月21日LPR出台前转化的，对应的LPR不是最新的3.60%，而是3.85%，现在只能先降至3.55%，仍是需求比及下个重定价日时才干降至3.30%。
重视
北京二套房贷重定价后利率最多能降1.9个百分点
值得一提的是，本年的存量房贷利率批量调整也纳入了二套房贷，其间不少人的加点在100BP以上，他们更能感受到降息的力度。
昨日调整后，只要北上深三个区域的存量二套房贷利率的加点数不是-30BP。详细来看：北京，五环外LPR-25BP，五环内LPR-5BP；上海，自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP，其他区域LPR-5BP；深圳为LPR-5BP。相较之前的加点数，降息力度也非常可观。
以北京为例，若2025年1月1日为重定价日，假定北京某五环外存量二套房贷借款人此前的利率为LPR+105BP，即5.25%（4.20%+105BP），昨日批量调整后利率会降至3.95%（4.20%-25BP），一次性下调130BP。2025年1月1日重定价后，将降至3.35%（3.60%-25BP）。
不难看出，该借款人2025年的借款利率将从2024年的5.25%大幅降至3.35%，下调起伏高达190BP。这其间，130BP是此次批量调整后加点数带来的，剩下60BP则是2024年LPR下行奉献的。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从5.25%降至3.35%，此前月供约为6000元左右，调整后月供将减至4926元左右，大约下降1000余元，全年削减利息支出1.3万元。（记者 程婕）
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